房企最难熬一个月:上市难融资更难 高利率成隐忧

来源:迎瑞祥金融

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发布时间:2020-02-10 12:00:04

来源:地产杂志 文 | 地产杂志刘健会

自1月23日武汉封城开始已经过去了半个月,这半个月中经历了中国传统的农历新年,并史无前例的延长了春节假期。根据防疫要求,目前大量在异地工作的人群返回工作的城市后还要进行隔离,使得企业复工时间进一步延迟,这无疑进一步增加了企业的经营成本。

作为劳动密集型、资金密集型产业的房地产行业必然也会受到了巨大冲击。在2019年融资渠道收窄后,资金的压力正在折磨着整个行业,房地产企业想要获得资金基本只剩下了两个选择上市和发债。这两者现在看来也受到了疫情等冲击,获得资金的难度在进一步增加。

上市难,融资更难

2020年1月,香港交易所新上市公司共有22家,募资85.45亿港元,其中只有一家内房股汇景控股(09968.HK)在2020年1月16日得以上市。汇景控股是一家“蚊型房企”,上市申请书显示,2016-2019年上半年,汇景控股合约销售额分别为19.99亿元、12.96亿元、25.63亿元、15.98亿元。

规模小,自然不受重视,汇景控股开盘价为1.94港元/股,较招股价微涨0.01港元,1月16日上午收盘,汇景控股报1.86港元/股,较招股价跌3.63%开盘第一天便已破发。

汇景控股公布的招股结果显示,股票认购率不高。公开发售部分未获足额认购,合共接获3180份有效申请,认购合共2535.4万股公开发售股份,仅为公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股的32%。

老牌房企海伦堡早在2018年便已经谋划在港上市,至今仍未成功,但高周转产生的负债已经让他背上了沉重包袱。未能上市的背景下海伦堡频繁发债,资产净负债率已经上升到了120%,如果还不能上市所面临的资金压力很可能压倒这家公司。

虽然有着上市的需求但是A股的大门对房企关闭,港股也受到疫情影响导致节奏放缓。

信永中和香港管理合伙人卢华基表示:“预计大约至少有30%的上市申请将受到影响,很多计划上市的公司都推迟了时间表。”

疫情持续,无论从股票估值,还是IPO的时间窗口来说都不太理想,因此一些已经计划上市的公司大都选择推迟招股时间表,进行中的IPO则可能要延长时间表,而一些刚准备开始IPO的公司则推迟到第二季度甚至下半年。

受疫情影响大型聚会被禁止,上市必经环节如路演等必然会受到影响。联交所和证监会工作进度大幅减慢,这很难会不影响上市时间表。

汇生国际融资总裁黄立冲称:“疫情对港交所IPO会有很大的影响,当然这个影响是短期的,因为上市工作难以顺利推展,而且会在第一季度2-3月停摆,这将在很大程度影响公司业绩,甚至直接导致企业达不到上市标准。”

黄立冲预计,未来,一季度业绩消失可以令一些企业直接从盈利变亏损,且这种影响恐怕不是一年,而是2-3年。根据香港联交所要求:赴港上市企业的三年盈利前两年相加至少2000万港币,最后一年至少3000万港币。因此,只要2020年亏损,上市时间可能将推迟2年。

IPO不容易,已经成功上市的企业也不好过,从股票市场上看,房企受此次疫情影响也很大。

2020年2月2日,A股开盘前一天,中国人民银行发布公告,为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行,2020年2月3日,中国人民银行将开展1.2万亿工作市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应。

对接下来的操作提前进行预告,这样的行为对于人民银行来说并不多见。

可见此举意为巩固信心,但似乎收效不大。

2020年2月3日农历正月初十,在延期数天后,A股终于迎来了年后的第一个交易日,从结果上看并不尽如人意。

央行承诺的12000亿元因有10500亿元逆回购到期,当日实现净投放1500亿元。除央行投放资金外,北上资金也大举入市,仍未能扭转局势。2月3日的A股以下跌7.72告终,盘中跌幅一度超10%。

A股房地产企业中除万科A下跌8.11%和保利地产下跌8.81%外,A股地产股全线跌停。此次疫情的影响并不局限于A股,更早前1月29日开市的港股地产股也在下跌。

东方财富Choice数据显示显示,1月29日-1月31日以及2月3日,港股房地产板块的涨跌幅分别为-3.53%、-2.14%、+0.45%、-0.62%,虽然港股的交易日多于A股,但是负面消息仍未能消化,还是以下跌告终。

虽然股市情况不好但是债券市场可能更差。

高利率隐忧

早在世纪之初国家就出台相关政策,限制银行贷款流入房地产行业,但从未有2019年融资政策这般严厉,银行贷款基本被中断。

曾有商业银行工作人员向新地产记者透露,在过去的很长一段时间,房地产这样的资金大户,只要能够按时归还贷款,那么下次仍然可以继续贷款,甚至有些时候不能按期归还,银行还会主动展期,但这一切都已经结束了。现在不允许向房地产行业发放贷款。

新地产记者也曾采访保理,私募等融资工具的员工,均向记者表示虽然公司以业绩为主,但是有几个行业被禁止进入,房地产行业就是其中之一。

发债成为了融资的首选途径,境内发债也被限制等情况下,海外发债成了最优解。

新年假期结束后,新城控股、建业地产、佳源国际在海外发行美元债,利率分别为6.8%、6.875和13.75%,而新年后人民币汇率持续在7关口反复波动,在这个关口发债必然会受到汇率波动影响。2017年人民币汇率尚保持在6.4时代,在2020年已经来到了7,同时内房债等利率也持续升高,这无疑增加了企业的融资成本。

这两笔债券从侧面也说明了行业融资现状,同行业企业中融资成本差距过大,发债利率分化仍是大趋势。而融资成本与信用评级挂钩,评级越高的企业融资成本越低。

龙湖地产是中国唯一获得三家国际信用评级机构投资级评级的民营房企,因此可以经常发行利率在4%以内的海外债。与之相对的是,佳兆业集团和金轮天地控股发债成本略高,年利率分别为10.5%和12.95%。

克而瑞披露的数据显示,2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%,年发债总量比例从2018年的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了80%,占比从2018年的25%上升至32%。这一梯队的房企,呈现出高杠杆属性,发债利率偏高。

克尔瑞最新发布的2020年1月资本月报指出,1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比上升42.4%,同比下降14.3%。

1月的融资水平的上涨,主要来自于境外债权融资的井喷。1月境外债权融资1099.7元,环比上升922.4%,同比下降7.5%,由于年初房企到期债券较多造成的需求上升,以及年初房企和各机构发债额度充足的供应满足,1月房企迎来境外发债潮。

报告表示,1月房企境内外发债总量1316.6亿元,环比上升752.0%,同比下降5.5%,主要是2019年房地产融资环境不放松,导致房企2019年年底融资量少,从而环比出现较大增长。另一方面,年初还债高峰带来的房企发债需求量大且集中,使得本月发债量较大。

融资成本方面,1月单月融资成本8.34%,同比上升1.4个百分点,环比下降0.23个百分点。境外债券融资成本达9.20%,同比增长1.19个百分点,环比下降0.68个百分点。

1月境内发债的房企较少,且大部分是大型房企境内发债,如龙湖、世茂等企业发债成本相对较低,从而导致本月的境内发债成本较低。

大举借债的同时带来的是高风险,随着疫情和汇率等多方面等影响房企或面临违约风险。

好借难还

黄立冲表示:“境外债暂时都要全停,因为境外债发行70%在香港,现在内地企业大多无法来香港路演、签名和办理手续,投资者也不会参与路演会议。”

黄立冲还认为,2020年或将是房企违约高峰期,“房企违约应该是创纪录的”。

而阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌则持相反看法。

吴建斌曾公开向媒体表示:“建业地产短期债已经发行成功了;所以只要疫情能受控,发债就没有问题。也就是说,过了三月,发债市场的繁荣就会回来。所以,我相信房企境外债务大量违约是不可能发生的。”

不论是否会迎来大量违约,房地产行业现在面临等首要问题就是融资,只有融到钱才能继续发展。地产行业内马太效应正在加剧,融资方面也正在呈现两极分化。评级高带来了融资成本低等优势,而低评级企业要承担更多的利息压力。

目前看来,疫情加快了业内洗牌速度,不能抵御风险的房企可能会在这次疫情中被淘汰出局。

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